Fim do euro (22) Crash imobiliário

Como vimos no caso das obrigações a taxa fixa, a sua cotação vai baixar fortemente por dois motivos: 1) porque as taxas de juro vão subir muito; 2) porque vai haver uma desvalorização significativa.

 

Em princípio o imobiliário teria uma vantagem sobre as obrigações a taxa fixa, no sentido em que o preço final não está fixo, mas subiria, em geral, pelo menos em linha com a inflação.

 

Mas não vamos atravessar tempos normais e o preço do imobiliário não vai acompanhar, de maneira nenhuma, a evolução da inflação. Haverá inúmeras pressões que conduzirão a uma baixa muito significativa daqueles preços. Antes de mais, convém esclarecer que já nos encontramos numa zona de clara diminuição do valor do imobiliário, que já atingiram cerca de 20% em certas zonas do país, nomeadamente no Norte. Mesmo em Lisboa as habitações mais baratas já caíram 17% face ao seu máximo (INE).

 

As empresas imobiliárias estão a queixar-se de que os bancos estão a fazer concorrência desleal, oferecendo imóveis a preços baixíssimos, mas a verdade é que os bancos estão a fazer o mercado imobiliário descer à realidade.

 

Quem está a entregar mais casas aos bancos, que se apressam a vendê-las, não são famílias em dificuldades, mas promotores imobiliários que não conseguem vender as casas cuja construção encomendaram. Há promotores que ainda não entregaram as suas casas por vender, mas quando os juros dispararem, para valores de, digamos, 15%, pouquíssimos poderão ficar à espera de melhores dias. Haverá então uma pressão vendedora avassaladora.

 

Há depois aqueles que querem comprar casa para viver. Mas, com a subida drástica das taxas de juro, eles não terão qualquer hipótese de comprar casa, a menos que o preço das casas desça de forma dramática.

 

Há, por fim, aqueles que compram casas para alugar. Tendo em atenção a subida drástica dos juros dos depósitos, a única forma de eles permanecerem no mercado, é um aumento, também muito expressivo, das taxas de remuneração deste investimento. Dada a impossibilidade económica de subida das rendas, a única forma de conseguir isto é através de uma descida brutal do preço das casas.

 

Ou seja, o mercado imobiliário sofrerá pressões de todos os lados, para uma queda drástica dos preços das casas, provavelmente superior a 50%. As segundas habitações e as casas nos subúrbios menos interessantes deverão sofrer perdas ainda maiores. Quando a crise chegar em força, as segundas habitações (que atingiram um número muito elevado) serão um dos encargos a abater, pelo que o mercado será inundado destes imóveis.

 

Em Portugal tem havido sempre uma inércia muito grande no ajustamento do preço das casas, argumento que é repetidamente ventilado. No entanto, a inflação que se vai seguir à introdução da nova moeda vai ajudar em muito a concretizar este ajustamento.

 

Imaginemos o caso de uma habitação que está hoje à venda por 100 mil euros num subúrbio desinteressante de Lisboa. A depreciação de 20% (um exemplo) da nova moeda provocará logo um rombo significativo no preço, que não poderá subir acima dos 100 mil novos escudos. Mesmo assim o vendedor não consegue vender. Passam-se dois anos, com uma inflação média de 12%, e o preço de venda mantém-se. Ao fim desse tempo, a queda do preço do andar, em termos reais, já é de 36%. Se o vendedor persistir em não baixar o preço nominal de venda, ao fim de quatro anos a perda real já seria de 49%.

 

Os vendedores de imobiliário podem persistir na inércia de não baixar o preço de venda, mas a inflação vai-se encarregar de forçar o ajustamento, em termos reais. Quem é que ainda acredita que não vai haver um crash imobiliário depois de sairmos do euro? Julgo que não estarei a exagerar se prever que o mercado imobiliário terá uma década muito negativa à sua frente.

 

Mesmo dentro do euro as perspectivas são muito negativas. Portugal não teve uma bolha imobiliária nos preços, mas teve-a na quantidade de construção, que se encontra vazia na ordem das centenas de milhar. Os preços das casas não puderam subir porque os rendimentos estão estagnados há uma década, mas existe um brutal excesso de oferta. Em resumo, quem imagina que agora não é boa altura para vender está muito enganado, porque daqui a um ano vai ser pior e nos anos seguintes a deterioração dos preços deverá prosseguir.

publicado por Pedro Braz Teixeira às 09:07 | comentar | partilhar